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収益不動産とは

収益不動産(収益物件)とは

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収益不動産(収益物件)とは、毎月一定の賃金収入のある不動産の事で、 本人が住むことを目的とした不動産ではなく、家賃収入から収益を得る目的で購入する不動産物件を指し、一般的にはマンション、アパート、ビル、駐車場、土地などがあります。

収益不動産への投資は、株などにくらべると専門知識がなくても簡単に始めることができ、リスクが低くて安全性が高いので、今注目されている投資方法です。

収益不動産での資産運用は、多額の資金がないと購入できないと思われるかも知れませんが、ジップでは数百万円からの低額で購入できる収益不動産をご提案しています。

一般に収益不動産は利回りが良いといわれますが、そもそも利回りとは「投資した額に対して1年間でどのくらいの収入を得ることができるか」をあらわしたものです。利回りの高い収益不動産は、それぞれにメリットやデメリットがありますので、しっかり内容を把握しておく必要があるでしょう。

収益物件(収益不動産)にはどのような物件がよいか

収益物件は利回りのよい資金運用として活用するので、建物の購入金額が高額になってしまっては意味がありません。
初めて収益不動産の購入を考えるのであれば、リスクの少ないワンルームマンションや賃貸アパートがオススメです。
新築物件に比べ中古物件は購入価格が安く、入居者もすぐ見つかりやすいので、まずは中古物件の購入を検討するのが無難です。
その際、内装はきれいな物件を選び、築10年前後の立地条件が良い物をオーナーチェンジで買う方がよいでしょう。

※「オーナーチェンジ」とは:賃借人が入居したままの状態で他者に売却することをいいます。
買主は新たに借主を探す手間がかからないというメリットがあります。

収益物件(収益不動産)を選ぶポイント

収益物件を選ぶポイント1:立地

収益物件の立地条件は大切な基本ポイントです。周辺環境の条件はもちろんのこと、日当たりが良いか、眺めは快適かなどを吟味する事が成功の秘訣になります。
まず重要なのは、JRや地下鉄などの交通機関が徒歩10分圏内にあるかどうかです。
更に大学やコンビニ、大きなスーパーや商店街、病院などの医療機関など、これらの環境が周辺地域に整っていれば、とても理想的といえます。

収益物件を選ぶポイント2:将来性

収益物件周辺の、事業予定地、大きな空地、駐車場をチェックしてみると、将来的に大規模な建設物が建つ場合があります。
また、地下鉄の延伸予定や敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よく調べてみましょう。

収益物件を選ぶポイント3:収益性

収益物件を購入する上で大切なのは、物件の価値よりも安定した収益を得ることができるかどうかです。
どんなに低価格な投資物件でも、入居者が居なければ収益を得ることができませんので、 一定のニーズが見込める物件を選びましょう。

中古収益物件の選び方

中古物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。
まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があります。
中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の心配があります。
中古物件を購入したとしても、購入時には見つけることの出来なかった何らかの手直しや修繕・改造費がかかり「こんなはずでは・・・」ということにもなりかねません。
特に水回り(トイレ・キッチン・クーラー)などの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、中古マンションに関してはさらにエントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等のチェック、管理システムのチェックも必須です。最近では中古物件を選ぶ際、不動産コンサルティングに審査して頂くことも出来ますので、より良いサービスを利用し、一番コンディションの良い収益の上がる中古物件を探しましょう。
また、中古木造アパートの場合、15年以上経っていれば建物の評価をゼロとして、土地のみの評価で購入するのも1つの方法です。
新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることができます。

不動産投資のリスク

収益不動産の収支は概算で、想定賃料から「ローン返済額」と「マンション管理費、修繕積立金、公租公課等」を引いたものになります。ローン返済期間中の収益は小額ですが、ローン完済後は賃料のほとんどが収益となり長期的・安定的な「私的年金」として有効な手段になります。

ただし、空室となってしまった場合でも「マンション管理費、修繕積立金、公租公課等」は必要になりますので、その場合、収入がなく支出だけが発生することになります。ローンが完済していない場合は、それにローン返済額も加わります。
また、期間が長期にわたるため即換金性が乏しく、地震や火事といった要素も付いてきます。
想定されるリスクを軽減するため、物件選びは慎重に計画する必要があります。